[최원철 칼럼] '공유 주거'가 서울주택 가격 형성에 미칠 영향
[최원철 칼럼] '공유 주거'가 서울주택 가격 형성에 미칠 영향
4차산업혁명시대의 미래형 부동산
  • 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
  • 승인 2019.03.18 06:54
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출처: 게티이미지뱅크
출처: 게티이미지뱅크

 

2019년 주택시장에서 대부분 서울은 하반기에 조금 상승할 것 같고, 지방은 아주 많이 폭락할 것 같다고 많은 보도가 나오고 있다. 실제로 최근 전 세계적으로 주택가격이 가장 많이 올랐던 시드니나 벤쿠버, 홍콩 등의 주택시장이 큰 폭으로 떨어지고 있다는 뉴스가 나오고 있다. 이곳에 부동산 투자를 해 온 중국인들이 투자를 못하게 되자 실수요자 위주의 시장으로 재편되고 있기 때문이다. 그러면 한국의 주택시장은 언제까지 오를까? 아니면 폭락하는 시점이 언제쯤 될 것인가? 현재 일본처럼 엄청난 빈집이 지방에 많이 있다는데, 서울은 수요에 따른 공급이 못 따라오기 때문에 계속 집값이 올라가기만 할 것인가? 그래서 재개발, 재건축을 활발히 하고 도시재생을 확대하여 공급을 계속 늘려야만 서울의 주택가격이 안정될 것인가? 본 칼럼을 통해 ‘공유 주거’가 주택시장에 미칠 영향을 짚어본다.

 

‘Co-Living', 트렌드로 떠올라

한국은 2019년 현재 전 세계에서 출산율이 거의 꼴찌 수준으로 추락하였다. 앞으로 3~4년 후면 인구가 감소하기 시작하고, 이미 경제인구는 감소 폭이 점차 커지고 있다. 인구가 감소해도 서울의 주택 수요는 계속 있는 것일까? 1인 가구나 2인 가구가 빠른 속도로 늘어나고 있어서 그 수요 또한 늘어날 것이라고 예측하고 있지만 과연 예전과 같이 소형 아파트나 오피스텔과 같이 거실, 주방, 욕실 등이 모두 다 갖추어진 주택 수요가 계속 늘어나게 될 것인가? 우리와 비슷하게 1인 가구가 훨씬 많은 미국의 경우, 그림 1과 같이 임대 주거가 지속적으로 증가할 것으로 Euromonitor에서 발표하였다.

 

[그림1] 미국의 임대주거 증가 (출처: Euromonitor)
[그림1] 미국의 임대주거 증가 (출처: Euromonitor)

 

그런데 여기에서 늘어나는 임대 주거는 바로 공유형 임대주택으로 미국에서는 이를 Co-Living이라고 한다. Euromonitor에서 발표한 'Top 10 Global Consumer Trends for 2018'을 보면 그림 2와 같이 10가지의 소비자 트렌드를 발표하였는데, 바로 그림1의 자료는 이 중에서 ‘Co-Living' 트렌드에서 발췌한 자료이다. 그러면 미국만 그런가? 아니다. 집값이 비싸기로 유명한 유럽, 특히 영국의 경우 이미 이런 Co-Living 트렌드가 좀 더 빠르게 발전하고 있다. 런던의 Old Oak, Canary Whart, Stratford 등에 이미 초대형 Co-Living House를 운영하고 있는 'The Collective'는 가장 선두주자에 속한다. 역세권이나 사람들이 많이 모여드는 곳에 몇백 개의 침실과 각종 공유형 주거 공간을 갖춘 세계 최고 수준의 공유형 주택을 이미 운영하고 있다. 작년에 LH공사 임원 교육과 서울시 주택본부 및 22개 구청 교육에서도 향후 이와 같은 형태의 ‘공유형 임대주택’이 우리에게 가장 많이 필요하다고 강연했다. 그 이유는 간단하다. 대학생이나 청년층, 신혼부부들이 이런 공유형 주택에 살게 되면 개별적으로 별로 자주 사용하지 않는 공간들을 모두 공유하기 때문에 저렴한 비용으로 훨씬 넓은 침실을 가진 주택에서 살 수 있기 때문이다.

 

[그림2] Top 10 Global Consumer Trends for 2018 (출처: Euromonitor)
[그림2] Top 10 Global Consumer Trends for 2018 (출처: Euromonitor)

 

그림 3은 바로 ’The Collective'의 Old Oak 공유형 주택에서 공유되는 서비스를 보여주고 있다. 서비스로는 유지관리부터 침구 교체, 방 청소, Wifi 등을 해주고, 세탁실이나 공유형 주방, 외부 공간, 각종 이벤트 공간, 식당, 채소 보관실, 체육관 등의 공간은 공유하게 된다. 그런데 여기에 각종 Community 서비스도 제공하고 있어서 Networking이나 이벤트, 클럽 모임 등 다양한 모임들이 가능하고, 가장 중요한 방범기능이 통합되어 있기 때문에 여자들이 혼자 입주한다 하더라도 완벽한 안전과 방범을 책임지고 있다. 겉으로 보면 우리의 오피스텔 한 동과 비슷하게 생겼지만, 상층 부분의 주거공간과 하층 부분의 공유형 공간으로 구분되어 있고 모든 입주민이 공유된 공간을 활용하기 때문에 식당이나 각종 시설물들이 비어있는 시간이 일반 주거에 비해 거의 없다. 즉, 공간을 최대한 유효하게 사용하기 때문에 일반 아파트나 오피스텔에서 사는 것과 비슷하지만, 훨씬 여유로운 생활을 즐길 수 있게 된다.

 

[그림3] The Collective 공유서비스 (출처: The Collective 홈페이지)
[그림3] The Collective 공유서비스 (출처: The Collective 홈페이지)

 

그림 4와 같이 모든 입주민이 자신의 개인적인 생활도 하면서 동시에 각종 시설들을 이웃과 공유하기 때문에 개인적으로 모든 공간을 청소하거나 유지 관리하거나 기기를 관리할 필요가 없게 된다. 또한 식당에서 자신이 필요한 음식만 사 먹으면 되기 때문에 집에서 요리하면서 발생하는 쓰레기가 거의 없게 되며, 비용 또한 매우 저렴하게 된다. 결국, 이와 같은 형태의 공유형 임대주거를 서울과 같이 주거비용이 매우 높은 강남이나 대학가 주변에 공급하게 된다면 대학생이나 대학원생은 물론이고 청년층이나 신혼부부까지도 저렴하면서도 호텔과 같은 고급스러운 서비스를 받는 주거에서 살아갈 수 있게 되는 것이다. 그래서 이러한 공유임대 주거가 급속히 보급될 것을 염두에 두고 최근 공유오피스 사업의 선두주자인 WeWork에서 ‘WeLive'를 런칭하고 뉴욕과 워싱턴 등지에 보급하기 시작했는데, 아마 미국 전역은 물론 WeWork가 들어가 있는 모든 나라에 빠른 속도로 보급할 것으로 보인다. 국내에서도 이러한 공유형 임대 주거가 최근 나오기 시작하였는데, 아직까지는 꼬마빌딩 내에 이런 시설들을 공유할 수 있도록 하는 소규모 수준이다. 또한 국내에서 이런 쉐어하우스에 대한 통합 소개를 하는 플랫폼 업체로 ‘셰어킴’과 같은 회사들도 나오고 있는데, 향후 점차 늘어날 것으로 보인다.

 

[그림4] The Collective 공유 공간 (출처: The Collective 홈페이지)
[그림4] The Collective 공유 공간 (출처: The Collective 홈페이지)

 

국토교통부 ‘공공실버주택’ 사업에 주목해야

그런데 이런 공유형 임대주택 사업이 가장 잘 보급되고 활용되는 사업이 국내에도 있다. 바로 국토교통부가 진행하는 ‘공공실버주택’ 사업이다. 서울을 제외한 지방 대부분의 도시에서 추진하고 있는데, 실제 입주하여 거주하고 계신 실수요자들은 ‘로또 맞은 것 같다’라고 할 정도로 운영이 잘 되고 있다. 그래서 2018년도에 국토교통부 장관이 이 사업을 좀 더 확대하여 노인 ‘맞춤형’ 복지 주거로 활용하기로 하였다.

 

[그림5] 공공실버주택 개념도 (출처: 국토교통부 보도자료)
[그림5] 공공실버주택 개념도 (출처: 국토교통부 보도자료)

 

그림 5는 바로 공공실버주택의 개념도인데, 그림 6과 같이 주거 층에는 거실 겸 침실이 있고 주방 겸 식당은 중국과 같이 간단한 주방기구만 설치되어 있으면 욕실도 최소한의 공간으로 구성되어 있다. 이 평면도는 성남 위례에 공급된 공공실버주택으로 점차 거실 겸 침실 위주로 된 공간으로 변형될 예정이다. 그림 5의 실버 복지관에는 ‘의료건강관리’, ‘일상생활지원’, ‘여가활동지원’의 3공간으로 구분되어 있고, ‘의료건강관리’에는 간호사실, 물리치료실, 헬스케어시설, 체력단련실 등이 배치되어 있어서 노인들이 체력관리는 물론 항상 간호사의 보호를 받으며 생활할 수 있게 되어 있다. ‘일상생활지원’ 공간에는 식당, 사우나실, 시니어카페, 오픈형 거점 등으로 배치되어 있는데, 노인들이 매끼마다 장보고 집에서 요리해서 식사를 하는 불편함을 덜어주고, 공동으로 배식하는 형태로 바꾸어 기존 일반 가정에 비해 식비가 훨씬 절감되는 효과도 가져오고 있다. 특히 개인 주택에 설치가 힘든 사우나도 있어 감기에 걸릴 확률이 훨씬 줄어들게 되고, 같은 취미를 가진 노인들끼리 모이는 시니어 카페나 오픈형 거실은 마치 노인정에 온 것과 같은 효과를 주게 된다. 결국, 서로를 계속 지켜주고 같이 놀아주기 때문에 치매 예방에도 더 큰 효과를 가져올 수 있다. ‘여가활동지원’ 공간에는 텃밭과 소규모 영화관, 교양강좌실, 사회적 기업 등이 배치되어 노인이라 할지라도 자신이 할 수 있는 취미생활이나 간단한 직업도 가질 수 있어서 사회적인 안정도 가질 수 있게 된다. 현재 국토교통부에서는 시범사업이 성공적으로 잘 되어서 향후 이와 같은 ‘공공실버주택’의 공급을 크게 늘리는 정책을 계획하고 있는데 이것은 매우 바람직한 정책이 될 것이다.

 

[그림6] 공공실버주택 평면도 (출처: 국토교통부 보도자료)
[그림6] 공공실버주택 평면도 (출처: 국토교통부 보도자료)

 

그러면 일본의 경우는 이런 쉐어하우스(공유형 임대주택)가 어떻게 운영되고 있을까? 그림 7은 일본 최대의 쉐어하우스 운영업체 중 하나인 'OAKHOUSE'의 홈페이지인데 방으로 검색이 가능할 정도로 매우 세분화되고 검색해서 찾기도 쉽게 되어 있다. 국내에도 최근에 ‘다방’에서 이렇게 원룸이나 방 검색도 일부 제공하고 있는데, 우리보다 앞서 쉐어하우스 운영을 하고 있는 일본의 경우, 대기업들이 공유형 임대 주택 사업을 크게 하고 있다. 다만, 일본의 경우, 주택을 보유하여 큰돈을 벌 수 있다는 투자 수요가 거의 없고 순수하게 주거만을 목적으로 임대를 하기 때문에 자산운영 측면에서 보면 수요가 줄게 되면 일반 개인 공유형 임대주택 사업자들이 파산하게 된다.

 

[그림7] 일본 쉐어하우스 홈페이지 (출처: Oakhouse 홈페이지)
[그림7] 일본 쉐어하우스 홈페이지 (출처: Oakhouse 홈페이지)

 

실제로 인구감소 및 빈집 급증으로 최근에 일본의 임대주택 소유주들이 파산하는 경우가 급속하게 늘어나고 있는데, 그림 8과 같이 매년 빈집이 급증하면서 2033년에는 전체 주택수의 약 30% 정도가 빈집이 될 것이라고 일본 국토교통성과 노무라종합연구소에서 전망하고 있다. 결국, 공유형 임대주택 사업자들이 미국이나 유럽과 같이 늘어나는 것이 아니라 오히려 고령화와 빈집 때문에 빠른 속도로 줄어들 것으로 예측되고 있다. 다만, 대기업이 도심 한복판에 첨단 주택으로 새로 공급하는 ‘공유형 임대주택’만은 수요자가 충분하기 때문에 지속적으로 운영이 될 것이다. 일본의 경우도 도심 내의 주택가격이 비싸서 대부분 시외에서 출퇴근하는 경우가 많은데, 만일 도심 내에 비용을 획기적으로 줄인 공유형 임대주택이 공급된다면 당연히 그 수요는 충분히 뒷받침될 것이다. 이와 유사한 형태가 바로 일본의 캡슐 호텔인데, 동경 내 신주쿠나 우에노 등지에는 이런 캡슐 호텔들이 아직도 호황을 누리고 있다. 바로 공유형 숙박의 형태로 운영되기 때문에 동경과 같은 지역에서 하루에 2만 5천 원 정도의 저렴한 숙박비를 받기 때문에 유지가 된다고 생각된다. 이와 마찬가지로 공유형 임대주택도 같은 방식으로 운영한다면 당연히 잘 될 것이다.

 

[그림8] 연도별 일본의 빈집 비율 추이 (출처: 국토교통성 조사(2008년2013년), 노무라종합연구소 전망치(2018년~2033년)
[그림8] 연도별 일본의 빈집 비율 추이 (출처: 국토교통성 조사(2008년2013년), 노무라종합연구소 전망치(2018년~2033년)

 

공유형 주택에 대한 미래모습은 미국이나 유럽, 일본에서 찾아보면 될까? 4차산업혁명시대의 미래형 주거는 한국이 가장 앞선 5G와 IoT 기술을 접목한 첨단 Smart Home 형태가 될 것이기 때문에 해외 사례는 단지 운영 형태만 참고하면 된다. 그러면 실제 어떻게 꾸며지고 운영될까? 바로 SF 영화에 보면 그 정답이 나와 있다. 최근에 만들어진 SF 영화들은 현재의 첨단 기술을 기본으로 실현 가능한 각종 가정들을 반영하여 제작되기 때문에 이런 SF 영화를 보면 미래의 공유형 임대주택이 어떤 식으로 만들어지게 될지 알 수 있다. 예를 들면 ‘패신져스’와 같은 영화에서는 침실이 자신의 주거이고, 나머지 식당이나 주방, 거실 등은 공유하고 있다. 단지, 여기에서 보면 완전 첨단형 주거시스템들이 영화 내에서 보이는데, 4차산업혁명시대의 미래 공유형 주거는 이렇게 될 가능성이 클 것이다. 침실 내의 한쪽 벽면은 전체가 LED로 되어 자신이 원하는 바깥 풍경을 setting 해 놓고 살 수 있는데, 이런 기술들은 현재도 어느 정도 가능한 기술들이다. 그리고 주인공은 집과 각종 대화를 하면서 움직이는데, 이미 국내의 경우도 KT, SKT, LG U+ 등에서 인공지능 스피커를 활용한 비서를 주거에 활용하고 있는 것과 같은 원리이다. 이런 가상비서는 미국에서 가장 먼저 시작했는데, Google은 물론 Amazon, Apple 등이 모두 제품을 판매하고 있다.

 

4차산업혁명시대 ‘공유형 임대주택’이 갖는 의미

4차산업혁명시대의 미래 부동산 중 우리에게 가장 필요한 ‘공유형 임대주택’은 정부나 지자체에서 국민연금이나 LH공사, HUG의 자금을 활용하여 리츠로 운영해야 한다. 물론 이러한 임대 사업자가 별도로 운영해도 되겠지만, 특히 서울 강남의 경우, 주택가격이 상승하게 되면 임대료도 같이 상승하게 되므로 공유형 임대주택의 가장 큰 장점인 저렴한 임대료라는 개념이 사라지게 된다. 그러므로 이러한 미래형 주거용 부동산은 공공이 보급하고 유지 관리하는 것이 전 국민, 특히 1, 2인 세대의 안정적인 주거환경 유지가 가능해질 것이다. 이런 공유형 임대주택이 서울의 강남이나 대학가 주변에 많이 보급된다면 과연 그때에도 서울의 주택가격이 계속 상승하게 될까? 1, 2인 가구의 수요를 충족하게 되고 점차 인구가 감소하는 현상을 보게 되면 결국 서울도 동경처럼 주택가격은 안정될 것이다. 다만, 어느 정도 수요가 계속되기 때문에 일본처럼 폭락하는 경우는 생기지 않을 것이다. 또한 부동산 투기라는 말도 점차 사라지게 될 것이다. 일본처럼···

 

최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수
최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

 

스타트업4, STARTUP4


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